Wie CES Loans DSCR zur Finanzierung von Anlageimmobilien nutzt

Für Immobilieninvestoren bietet ein Closed-End Second Loan (CES) eine einzigartige Möglichkeit, nicht selbstgenutzte Immobilien zu finanzieren, ohne auf persönliches Einkommen angewiesen zu sein. Durch die Verwendung der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Um sich zu qualifizieren, konzentrieren sich diese einkommensbasierten Immobiliendarlehen auf den Cashflow aus Mieteinnahmen und eignen sich daher ideal für die Skalierung von Portfolios. Wir untersuchen, wie CES-Darlehen für Cashflow-basierte Kredite funktionieren und warum sie bahnbrechend sind.

Ein CES-Darlehen ist eine befristete Zweithypothek ohne zusätzliche Inanspruchnahme. Sie wird häufig neben einem Hauptdarlehen für nicht eigengenutzte Immobilien verwendet. Im Gegensatz zu herkömmlichen Zweithypotheken, die möglicherweise einen Einkommensnachweis erfordern, wird bei einem geschlossenen Zweitdarlehen für Anlageimmobilien die Schuldendienstdeckungsquote (DSCR) zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit herangezogen. Die Schuldendienstdeckungsquote (Debt Service Coverage Ratio) setzt die jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie in Relation zu ihren Schuldenverpflichtungen, einschließlich der Zahlungen für die erste und zweite Hypothek (Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung und HOA-Gebühren). Ein DSCR von 1,0 oder höher zeigt an, dass die Einnahmen der Immobilie ihre Schulden decken. Kreditgeber bevorzugen bei Cashflow-basierten Krediten typischerweise einen Wert von 1,25.

Dieser Ansatz ohne Einkommensnachweis ist ein großer Vorteil. Investoren benötigen weder W-2-Formulare noch Steuererklärungen; stattdessen bewerten die Kreditgeber das Vermietpotenzial der Immobilie. Dadurch sind CES-Kredite auch für Personen mit komplexen finanziellen Verhältnissen zugänglich. Sie sind auch für Ausländer verfügbar, sodass internationale Investoren ohne lokale Einkommensnachweise in US-Immobilien investieren können. Beispielsweise könnte ein Ausländer einen CES-Kredit für eine Mietimmobilie mit einem monatlichen Ertrag von 4.000 US-Dollar und einem DSCR von 1,3 erhalten und so die Hürden für das persönliche Einkommen umgehen.

Piggyback-Strukturen erhöhen die Flexibilität. Ein geschlossenes Zweitdarlehen kann Anzahlungen oder Renovierungen abdecken, gepaart mit einer Ersthypothek, um die Vorlaufkosten zu senken. Stellen Sie sich einen Investor vor, der eine Mietimmobilie im Wert von 500.000 US-Dollar anstrebt: Eine Ersthypothek deckt 75 % (375.000 US-Dollar) ab, ein CES-Darlehen finanziert die restlichen 20 % (100.000 US-Dollar), sodass nur 5 % Bargeld übrig bleiben. Dies pReservierens Liquidität für weitere Investitionen.

DSCR-basierte CES-Darlehen sind jedoch mit Einschränkungen verbunden. Die Zinsen für Zweithypotheken sind oft höher, und die kombinierten Beleihungsquoten (CLTV) können bei 75–85 % liegen. Leerstände oder Marktveränderungen können sich auch auf einkommensabhängige Immobiliendarlehen auswirken, daher müssen Anleger eine starke Mietnachfrage sicherstellen. Trotz dieser Faktoren bieten nicht eigengenutzte Darlehen wie CES-Darlehen unübertroffene Möglichkeiten zur Portfolioerweiterung, insbesondere da keine persönliche Einkommensüberprüfung erforderlich ist und die Möglichkeiten für Ausländer die Zugänglichkeit erhöhen.