Der effektive Jahreszins (APR) ist ein Zinssatz, der die Kosten einer Hypothek als Jahreszinssatz widerspiegelt. Dieser Zinssatz ist wahrscheinlich höher als der angegebene Nominalzinssatz oder der beworbene Zinssatz der Hypothek, da er Punkte und andere Kreditkosten berücksichtigt. Der effektive Jahreszins ermöglicht es Immobilienkäufern, verschiedene Hypothekenarten anhand der jährlichen Kosten jedes Kredits zu vergleichen. Der effektive Jahreszins soll die „wahren Kosten eines Kredits“ messen. Er schafft gleiche Wettbewerbsbedingungen für Kreditgeber. Er verhindert, dass Kreditgeber mit niedrigen Zinsen werben und Gebühren verstecken.

Der effektive Jahreszins hat keinen Einfluss auf Ihre monatlichen Zahlungen. Ihre monatlichen Zahlungen hängen ausschließlich vom Zinssatz und der Laufzeit des Kredits ab.

Da die Berechnung des effektiven Jahreszinses von den verschiedenen Gebühren der Kreditgeber beeinflusst wird, ist ein Kredit mit einem niedrigeren effektiven Jahreszins nicht unbedingt günstiger. Am besten vergleichen Sie Kredite, indem Sie die Kreditgeber um eine fundierte Kostenschätzung für ein ähnliches Programm (z. B. 30-jährige Festzinsfinanzierung) zum gleichen Zinssatz bitten. Sie können dann die kreditunabhängigen Gebühren wie Gebäudeversicherung, Eigentumsgebühren, Treuhandgebühren, Anwaltskosten usw. abziehen. Addieren Sie nun alle Kreditgebühren. Der Kreditgeber mit den niedrigeren Gebühren bietet einen günstigeren Kredit als der mit den höheren Gebühren.

Die folgenden Gebühren sind im Allgemeinen im effektiven Jahreszins enthalten:

Punkte – sowohl Rabattpunkte als auch Ursprungspunkte

Vorausbezahlte Zinsen. Die Zinsen werden vom Datum der Kreditabwicklung bis zum Monatsende gezahlt.

Bearbeitungsgebühr für Kredite

Zeichnungsgebühr

Gebühr für die Dokumentenerstellung

Private Hypothekenversicherung

Treuhandgebühr

Die folgenden Gebühren sind normalerweise nicht im effektiven Jahreszins enthalten:

Titel- oder Abstractgebühr

Anwaltsgebühr des Kreditnehmers

Gebühren für die Hausinspektion

Aufnahmegebühr

Übertragungssteuern

Kreditauskunft

Bewertungsgebühr

Nachfolgend finden Sie eine Liste der Dokumente, die für die Beantragung einer Hypothek erforderlich sind. Da jedoch jede Situation individuell ist, müssen Sie möglicherweise zusätzliche Unterlagen einreichen. Wenn Sie nach weiteren Informationen gefragt werden, seien Sie kooperativ und reichen Sie die angeforderten Informationen so schnell wie möglich ein. Dies beschleunigt den Antragsprozess.

Ihr Eigentum

Kopie des unterzeichneten Kaufvertrags inklusive aller Zusatzbestimmungen

Bestätigung der Anzahlung, die Sie für das Haus geleistet haben

Namen, Adressen und Telefonnummern aller beteiligten Immobilienmakler, Bauunternehmer, Versicherungsvertreter und Anwälte

Kopie des Listing Sheets und der rechtlichen Beschreibung, falls verfügbar (wenn es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt, legen Sie bitte die Eigentumswohnungserklärung, die Satzung und den aktuellsten Haushaltsplan vor)

Ihr Einkommen

Kopien Ihrer Gehaltsabrechnungen für den letzten 30-Tage-Zeitraum und das laufende Jahr

Kopien Ihrer W-2-Formulare der letzten zwei Jahre

Namen und Adressen aller Arbeitgeber der letzten zwei Jahre

Schreiben zur Erläuterung etwaiger Beschäftigungslücken der letzten 2 Jahre

Arbeitsvisum oder Green Card (Kopie Vorder- und Rückseite)

Wenn Sie selbstständig sind oder Provisionen oder Boni, Zinsen/Dividenden oder Mieteinnahmen erhalten:

Reichen Sie die vollständigen Steuererklärungen der letzten zwei Jahre sowie die Gewinn- und Verlustrechnung des laufenden Jahres ein (bitte legen Sie die vollständige Steuererklärung einschließlich der beigefügten Anlagen und Erklärungen vor. Wenn Sie eine Fristverlängerung beantragt haben, legen Sie bitte eine Kopie der Fristverlängerung bei).

K-1 für alle Partnerschaften und S-Corporations der letzten zwei Jahre (bitte überprüfen Sie Ihre Steuererklärung noch einmal. Die meisten K-1 sind nicht an das Formular 1040 angehängt.)

Ausgefüllte und unterzeichnete Steuererklärungen für die Partnerschafts- (1065) und/oder Körperschaftssteuer (1120) mit allen Anlagen, Erklärungen und Nachträgen der letzten zwei Jahre. (Nur erforderlich, wenn Ihr Anteil 25 % oder mehr beträgt.)

Wenn Sie zur Qualifizierung Unterhaltszahlungen oder Kindesunterhalt verwenden:

Legen Sie den Scheidungsbeschluss/Gerichtsbeschluss mit Angabe des Betrags sowie einen Nachweis über den Erhalt der Gelder für das letzte Jahr vor.

Wenn Sie Sozialversicherungsleistungen, Invaliditäts- oder VA-Leistungen erhalten:

Legen Sie ein Auszeichnungsschreiben einer Agentur oder Organisation vor

Finanzierungsquelle und Anzahlung

Verkauf Ihres bestehenden Eigenheims - legen Sie eine Kopie des unterzeichneten Kaufvertrags für Ihr aktuelles Eigenheim und eine Erklärung oder einen Listing-Vertrag vor, falls das Haus nicht verkauft wurde (beim Abschluss müssen Sie auch eine Abrechnung/Abschlusserklärung vorlegen)

Sparkonten, Girokonten oder Geldmarktfonds – legen Sie Kopien der Kontoauszüge der letzten 3 Monate vor

Aktien und Anleihen - legen Sie Kopien Ihrer Erklärung von Ihrem Broker oder Kopien von Zertifikaten vor

Geschenke - Wenn ein Teil Ihres Bargeldes zum Abschluss verwendet wird, legen Sie eine eidesstattliche Erklärung über das Geschenk und einen Nachweis über den Erhalt der Mittel vor

Basierend auf den Informationen in Ihrem Antrag und/oder Ihrer Kreditauskunft müssen Sie möglicherweise zusätzliche Unterlagen einreichen

Schulden oder Verpflichtungen

Erstellen Sie eine Liste aller Namen, Adressen, Kontonummern, Salden und monatlichen Zahlungen für alle aktuellen Schulden mit Kopien der letzten drei Monatsabrechnungen

Geben Sie alle Namen, Adressen, Kontonummern, Salden und monatlichen Zahlungen von Hypothekeninhabern und/oder Vermietern der letzten zwei Jahre an

Wenn Sie Unterhalt oder Kindesunterhalt zahlen, fügen Sie bitte eine Vereinbarung/einen Gerichtsbeschluss bei, in dem die Bedingungen dieser Verpflichtung aufgeführt sind.

Scheck zur Deckung der Anmeldegebühr(en)

Kredit-Scoring ist ein System, mit dem Kreditgeber entscheiden, ob sie Ihnen Kredit gewähren. Informationen über Sie und Ihre Krediterfahrungen, wie z. B. Ihr Zahlungsverhalten, Anzahl und Art Ihrer Konten, Zahlungsverzug, Inkassomaßnahmen, ausstehende Schulden und das Alter Ihrer Konten, werden aus Ihrem Kreditantrag und Ihrer Kreditauskunft erhoben. Mithilfe eines Statistikprogramms vergleichen Kreditgeber diese Informationen mit der Kreditwürdigkeit von Verbrauchern mit ähnlichem Profil. Ein Kredit-Scoring-System vergibt für jeden Faktor Punkte, die vorhersagen, wer am wahrscheinlichsten eine Schuld zurückzahlt. Die Gesamtpunktzahl – ein Kredit-Score – hilft dabei, Ihre Kreditwürdigkeit vorherzusagen, d. h. wie wahrscheinlich es ist, dass Sie einen Kredit zurückzahlen und die Zahlungen fristgerecht leisten.

Die am häufigsten verwendeten Kredit-Scores sind FICO-Scores, die von der Fair Isaac Company, Inc. entwickelt wurden. Ihr Score liegt zwischen 350 (hohes Risiko) und 850 (niedriges Risiko).

Da Ihre Kreditauskunft ein wichtiger Bestandteil vieler Kreditbewertungssysteme ist, ist es sehr wichtig, dass Sie sich vor der Einreichung eines Kreditantrags von deren Richtigkeit überzeugen. Um Kopien Ihrer Auskunft zu erhalten, wenden Sie sich an die drei großen Kreditauskunfteien:

Equifax: (800) 685-1111

Experian (ehemals TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)

Trans Union: (800) 916-8800

Diese Agenturen können Ihnen für Ihre Kreditauskunft bis zu 9,00 $ in Rechnung stellen.

Sie haben Anspruch auf eine kostenlose Kreditauskunft alle 12 Monate von den bundesweiten Verbraucherkreditauskunfteien Equifax, Experian und TransUnion. Diese kostenlose Kreditauskunft enthält möglicherweise nicht Ihre Kreditwürdigkeit und kann über die folgende Website angefordert werden: https://www.annualcreditreport.com

Kredit-Scoring-Modelle sind komplex und variieren oft je nach Kreditgeber und Kreditart. Ändert sich ein Faktor, kann sich auch Ihr Score ändern – eine Verbesserung hängt jedoch im Allgemeinen davon ab, wie dieser Faktor mit anderen im Modell berücksichtigten Faktoren zusammenhängt. Nur der Kreditgeber kann erklären, was Ihren Score im Rahmen des jeweiligen Modells, das zur Bewertung Ihres Kreditantrags verwendet wird, verbessern könnte.

Dennoch bewerten Scoring-Modelle im Allgemeinen die folgenden Arten von Informationen in Ihrer Kreditauskunft

Obwohl es grundsätzlich gut ist, etablierte Kreditkonten zu haben, können sich zu viele Kreditkartenkonten negativ auf Ihren Score auswirken. Darüber hinaus berücksichtigen viele Modelle die Art Ihrer Kreditkonten. Beispielsweise können sich Kredite von Finanzunternehmen bei einigen Scoring-Modellen negativ auf Ihren Kredit-Score auswirken.

Scoring-Modelle können auf mehr als nur Informationen aus Ihrer Kreditauskunft basieren. Beispielsweise kann das Modell auch Informationen aus Ihrem Kreditantrag berücksichtigen: Ihren Beruf, die Dauer Ihrer Beschäftigung oder ob Sie ein Eigenheim besitzen.

Um Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, sollten Sie sich bei den meisten Modellen darauf konzentrieren, Ihre Rechnungen pünktlich zu bezahlen, ausstehende Beträge zu tilgen und keine neuen Schulden aufzunehmen. Es wird wahrscheinlich einige Zeit dauern, bis sich Ihre Kreditwürdigkeit deutlich verbessert.

Bei „Abschluss“ oder „Finanzierung“ wird die Immobilie offiziell vom Verkäufer an Sie übertragen.

Mit dem Abschluss des Kaufvertrags wird das Eigentum an der Immobilie offiziell vom Verkäufer auf Sie übertragen. Dies kann Sie, den Verkäufer, Immobilienmakler, Ihren Anwalt, den Anwalt des Kreditgebers, Vertreter der Grundbuch- oder Treuhandgesellschaft, Sachbearbeiter, Sekretärinnen und weiteres Personal betreffen. Sie können sich von einem Anwalt vertreten lassen, wenn Sie nicht an der Abschlussbesprechung teilnehmen können, z. B. wenn Sie sich außerhalb des Staates befinden. Der Abschluss kann je nach Eventualklauseln im Kaufangebot oder der Einrichtung von Treuhandkonten zwischen einer und mehreren Stunden dauern.

Der Großteil des Papierkrams im Rahmen des Abschlusses oder der Abwicklung wird von Anwälten und Immobilienfachleuten erledigt. Sie können an einigen Abschlussaktivitäten beteiligt sein oder nicht; es hängt davon ab, mit wem Sie zusammenarbeiten.

Vor dem Abschluss sollten Sie eine Endabnahme oder einen Rundgang durchführen, um sicherzustellen, dass die angeforderten Reparaturen durchgeführt wurden und dass Gegenstände, die im Haus verbleiben sollen, wie Vorhänge, Beleuchtungskörper usw., vorhanden sind.

In den meisten Bundesstaaten wird die Abwicklung durch eine Treuhandfirma durchgeführt. Sie übermitteln alle Unterlagen und Informationen sowie die entsprechenden Bankschecks, damit die Firma die notwendigen Zahlungen leisten kann. Ihr Vertreter übergibt den Scheck an den Verkäufer und übergibt Ihnen anschließend die Schlüssel.

Einführung

Dieses Thema enthält Informationen zu höherpreisigen Hypothekendarlehen, darunter:

· Definition der HPML

· Voraussetzungen für ein HPML-Darlehen

Definition der HPML

Im Allgemeinen handelt es sich bei einem Hypothekendarlehen mit höherem Preis um ein Darlehen mit einem effektiven Jahreszins (APR), der über dem Referenzzinssatz, dem sogenannten Average Prime Offer Rate, liegt.

Der Average Prime Offer Rate (APOR) ist ein jährlicher Prozentsatz, der auf den durchschnittlichen Zinssätzen, Gebühren und anderen Bedingungen von Hypotheken basiert, die hochqualifizierten Kreditnehmern angeboten werden.

Ihre Hypothek gilt als höherpreisiges Hypothekendarlehen, wenn der effektive Jahreszins um einen bestimmten Prozentsatz höher ist als der APOR, abhängig von der Art Ihres Darlehens:

· Erstrangige Hypotheken: Der effektive Jahreszins liegt um 1,5 Prozentpunkte oder mehr über dem APOR.

· Jumbo-Darlehen: Der effektive Jahreszins liegt 2,5 Prozentpunkte oder mehr über dem APOR

· Nachrangige Hypotheken (2. Pfandrecht): Der effektive Jahreszins dieser Hypothek liegt 3,5 Prozentpunkte oder mehr über dem APOR

Voraussetzungen für ein HPML-Darlehen

Ein höherpreisiger Hypothekenkredit ist teurer als eine Hypothek mit durchschnittlichen Laufzeiten. Daher muss Ihr Kreditgeber zusätzliche Maßnahmen ergreifen, um sicherzustellen, dass Sie Ihren Kredit zurückzahlen können und nicht in Zahlungsverzug geraten. Ihr Kreditgeber muss möglicherweise:

· Holen Sie eine vollständige Innenraumbewertung von einem zugelassenen oder zertifizierten Gutachter ein

· Bieten Sie eine kostenlose zweite Bewertung Ihres Hauses an, wenn es sich um ein „Flipped“-Haus handelt

·In vielen Fällen muss ein Treuhandkonto mindestens fünf Jahre lang geführt werden

Einführung

Dieses Thema enthält Informationen zur ATR-Regel und zur Qualifizierung von Hypotheken, darunter:

· Was ist die ATR-Regel?

· Von der Qualify Mortgage ausgenommene Darlehensarten

Was ist die ATR-Regel?

Bei der Rückzahlungsfähigkeitsregel handelt es sich um die von den meisten Hypothekenbanken nach Treu und Glauben getroffene Feststellung, dass Sie in der Lage sind, das Darlehen zurückzuzahlen.

Gemäß dieser Regelung müssen Kreditgeber grundsätzlich Einkommen, Vermögen, Beschäftigung, Kredithistorie und monatliche Ausgaben eines Kreditnehmers ermitteln, berücksichtigen und dokumentieren. Kreditgeber dürfen nicht einfach einen Einführungs- oder Lockzins verwenden, um die Rückzahlungsfähigkeit eines Kreditnehmers zu ermitteln. Wenn beispielsweise eine Hypothek einen niedrigen Zinssatz hat, der in späteren Jahren steigt, muss der Kreditgeber angemessene Anstrengungen unternehmen, um herauszufinden, ob der Kreditnehmer auch den höheren Zinssatz zahlen kann.

Eine Möglichkeit für einen Kreditgeber, die Regel der Rückzahlungsfähigkeit einzuhalten, besteht in der Gewährung einer „qualifizierten Hypothek“.

Von der Qualify-Hypothek ausgenommene Darlehensarten

· Eine „Zinszahlungsfrist“, in der Sie nur die Zinsen zahlen, ohne den Kapitalbetrag, also den geliehenen Geldbetrag, zurückzuzahlen.

· „Negative Amortisation“, die dazu führen kann, dass sich Ihr Darlehensbetrag im Laufe der Zeit erhöht, obwohl Sie Zahlungen leisten.

· „Ballonzahlungen“ sind höhere als übliche Zahlungen am Ende der Kreditlaufzeit. Die Kreditlaufzeit gibt den Zeitraum an, in dem Ihr Kredit zurückgezahlt werden soll. Beachten Sie, dass Ballonzahlungen unter bestimmten Bedingungen für Kredite kleinerer Kreditgeber zulässig sind.

· Kreditlaufzeiten von mehr als 30 Jahren.

Vertrauensschadensversicherungen sollen ihre Versicherungsnehmer vor Verlusten schützen, die durch schädliche oder betrügerische Handlungen bestimmter Parteien entstehen. In den meisten Fällen dienen Vertrauensschadensversicherungen dazu, Unternehmen vor den Handlungen unehrlicher Mitarbeiter zu schützen.

Obwohl sie Anleihen heißen, sind Vertrauensanleihen in Wirklichkeit eine Art Versicherung für Unternehmen/Arbeitgeber. Sie schützen sie vor Verlusten durch Mitarbeiter (oder Kunden), die dem Unternehmen vorsätzlich Schaden zufügen. Sie decken alle Handlungen ab, die einem Mitarbeiter unrechtmäßig finanziellen Nutzen bringen oder dem Unternehmen vorsätzlich finanziellen Schaden zufügen. Vertrauensanleihen sind nicht handelbar und werden im Gegensatz zu normalen Anleihen nicht verzinst.

 

Zusammenfassung

Vertrauensschadensversicherungen schützen ihre Versicherungsnehmer vor böswilligen und schädlichen Handlungen von Mitarbeitern oder Kunden.

Es gibt zwei Arten von Vertrauensschadensbürgschaften: Erstparteienbürgschaften (die Unternehmen vor schädlichen Handlungen von Mitarbeitern oder Kunden schützen) und Drittparteienbürgschaften (die Unternehmen vor schädlichen Handlungen von Vertragsarbeitern schützen).

Die Anleihen sind nützlich, weil sie Teil der Risikomanagementstrategie eines Unternehmens sind und das Unternehmen gegen Handlungen absichern, die sich negativ auf sein Vermögen auswirken würden.

Die Bürgschaften decken viele der gleichen Dinge ab, die auch in der Grundversicherung gegen Kriminalität abgedeckt sind, wie beispielsweise Einbruch und Diebstahl. Sie decken aber auch Dinge ab, die in diesen Policen möglicherweise nicht abgedeckt sind. Dazu gehören beispielsweise Betrug, Urkundenfälschung, Unterschlagung und viele andere Wirtschaftsdelikte, die von Mitarbeitern in Finanzinstituten und großen Unternehmen begangen werden können.

Ein Eigenheimkredit – auch bekannt als Eigenkapitaldarlehen, Eigenheimratendarlehen oder Zweithypothek – ist eine Form der Verbraucherfinanzierung. Mit einem Eigenheimkredit können Eigenheimbesitzer ihr Eigenkapital beleihen. Die Höhe des Kredits richtet sich nach der Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert des Eigenheims und der fälligen Hypothekenschuld. Eigenheimkredite sind in der Regel festverzinslich, während die typische Alternative, die Home Equity Lines of Credit (HELOCs), in der Regel variable Zinssätze hat.

WICHTIGSTE ERGEBNISSE:

Ein Eigenheimkredit, auch bekannt als „Eigenheimkredit mit Ratenzahlung“ oder „zweite Hypothek“, ist eine Art von Verbraucherkredit.

Mit Eigenheimkrediten können Eigenheimbesitzer Kredite auf das Eigenkapital ihres Eigenheims aufnehmen.

Die Höhe des Eigenheimkredits richtet sich nach der Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert eines Eigenheims und dem fälligen Hypothekenbetrag.

Eigenheimkredite gibt es in zwei Varianten: Festzinskredite und Eigenheimkreditlinien (HELOCs).

Bei Eigenheimkrediten mit festem Zinssatz handelt es sich um eine Pauschalsumme, während HELOCs den Kreditnehmern revolvierende Kreditlinien bieten.

Bei einer verzögerten Finanzierung können Sie sofort Bargeld auf eine Immobilie abheben, um den Kaufpreis und die Abschlusskosten zu decken. Dies bietet Ihnen den Vorteil, bar zu kaufen und den Verkäufern die Möglichkeit zu geben, über den Abschluss der Transaktion zu informieren. Gleichzeitig haben Sie die Möglichkeit, kurz darauf eine Hypothek aufzunehmen, um zu vermeiden, dass Ihre gesamten Ersparnisse in Ihrem Haus gebunden sind.

Sie können sich die aufgeschobene Finanzierung als eine Möglichkeit vorstellen, sich den Verhandlungsvorteil zu verschaffen, der mit der Barzahlung des Eigenheims einhergeht, und sich gleichzeitig die langfristige finanzielle Flexibilität zu sichern, die die monatlichen Zahlungen für eine Hypothek mit sich bringen, anstatt „hausarm“ zu werden.

Der Mietwert ist entscheidend für den Kauf einer Anlageimmobilie. Wie lässt sich der Mietwert ermitteln? Die folgenden Webseiten helfen Ihnen dabei.

Keine Anmeldung erforderlich, kostenlos.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Die beiden oben genannten Websites werden am häufigsten genutzt. Sie verfügen über das größte Angebot, den höchsten Website-Verkehr und bieten Dienstleistungen, die den Vermieter von der Vermarktung bis zum Mieteinzug begleiten.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Offizielle Website des OFFICE OF POLICY DEVELOPMENT AND RESEARCH.

Die drei oben genannten Websites sollten ausreichen, um die geschätzte Marktmiete zu ermitteln.

Dies dient jedoch nur zu Ihrer Information. Wenn Mieteinnahmen als qualifizierendes Einkommen verwendet werden, ist möglicherweise dennoch ein Bewertungsbericht oder ein Mietvertrag erforderlich.

Konventionelle Kredite unterliegen eingeschränkten Anforderungen an die DTI-Quote, die Rücklagen, den LTV und die Bonität. In der Regel erhalten die meisten Kreditnehmer mit höherem Einkommen und höherer Bonität einen konventionellen Kredit. Bei manchen Kreditnehmern hingegen ist das Einkommen niedriger oder sie haben verschiedene Einkommensarten, was zu einer schlechten Steuererklärung führt. Fannie Mae Loans akzeptiert diese Art von Hypothekendarlehen möglicherweise nicht.

In diesem Fall können Sie versuchen, einen Hypothekengeber zu finden, der Non-QM-Produkte anbietet. AAA Lendings bietet jetzt Bankauszug, Platinum Jumbo, Investor Cash Flow (keine Beschäftigungsinformationen erforderlich, kein DTI erforderlich), Vermögensverzehr und Programme für Ausländer an. Jeder kann ein passendes Produkt mit niedrigem Zinssatz und bestem Preis finden.

Hier sind einige Beispiele für dankbare Szenarien aus der letzten Zeit:

Immobilieninvestoren mit mehreren Immobilien, darunter auch Eigentumswohnungen ohne Garantie. ----Investor-Cashflow

Selbstständiger Kreditnehmer mit ausgezeichneter Bonität, dessen in der Steuererklärung angegebenes Einkommen ihn nicht für das Luxushaus qualifiziert, das er sich leisten kann. ----Nur Kontoauszug

Fallout-Situation, in der ein Kreditnehmer nur zwei Jahre von einer Zwangsvollstreckung entfernt war. ---- Platinum Jumbo

Ein Kreditnehmer verkaufte sein Multi-Millionen-Dollar-Unternehmen und fand dann das Haus seiner Träume, hatte aber keine Einkommensquelle, die er nachweisen konnte.----Vermögensverlust